Mit Ferienimmobilien getrickst? – Die Uhr tickt.

(11.11.2014) Dass in Südeuropa Steuerzahlen nicht gerade ein Volkssport ist, wird von so manchem deutschen Steuerzahler mit bosen Worten bedacht. Spanier halten z.B. ihre Immobilien gern in der Rechtsform einer “Sociedad Limitada”, denn dadurch lassen sich bei Erwerb, Verkauf und Vererbung manche Steuern sparen. Deutschen, die sich an dem südeuropäischen Volkssport der Steuervermeidung jedoch selbst beteiligt haben, kann dies jetzt böse auf die Füße fallen. Dafür hat zum einen ein Urteil des Bundesfinanzhofes vom letzten Jahr gesorgt, und wird in Zukunft der massiv ausgeweitete internationale Datenaustausch zwischen den Steuerbehörden sorgen. Und die Möglichkeiten zur einer strafbefreienden Selbstanzeige werden Ende dieses Jahres weiter eingeschränkt.

Wenn jemand eine Immobilie hat und selbst nutzt, gleich ob im In- oder Ausland, interessiert das den deutschen Fiskus (von Grundsteuern abgesehen) nicht. Steuern fallen nicht an, können auch nicht gespart werden. Ganz anders wird die Situation jedoch, wenn die Immobilie nicht einem selbst gehört, sondern einer Kapitalgesellschaft, deren Anteile ein Deutscher hält. Denn dann ist eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung an den Gesellschafter eine sogenannte verdeckte Gewinnausschüttung, die voll der Steuer unterliegt, und zwar gleichgültig, ob die Gesellschaft oder die Immobilie im In- oder Ausland liegt oder ihren Sitz hat. Als Gewinn zu versteuern ist dann der Mietzins, der für eine solche Immobilie ortsüblich ist. Wenn das beispielsweise 1.500 EUR pro Monat wären, also 18.000 EUR im Jahr, und das Ganze dann bis zu zehn Jahre in die Vergangenheit zurück. Da können schnell mal 90.000 EUR Nachzahlung zusammenkommen, zuzüglich Zinsen und ggf. Strafen. Im Zweifelsfall ist auch vergessen worden, den Anteilsbesitz dem Wohnsitzfinanzamt zu melden – das ist Pflicht, nach § 138 der Abgabenordnung.

Was tun? Die Immobilie aus der Gesellschaft rausnehmen und schnell ins Privatvermögen zurückführen? Wenn die Immobilie, seit sie in die Gesellschaft eingebracht wurde, an Wert gewonnen hat, oder wenn Abschreibungen vorgenommen wurden, unterfällt auch die Differenz zwischen Buchwert und heutigem Verkehrswert der Steuer.

Da ist guter Rat teuer und Eile geboten. Und wer seinem Steuerberater seine Spanien-Latifundien und seine trickreiche Konstruktion vorsichtshalber verheimlicht hat, täte vielleicht gut daran, nicht gerade ihn als ersten zu fragen, was er jetzt tun soll, wenn der die Steuererklärung für 2013 noch nicht angefertigt hat. Denn zwar ist der Steuerberater an sein Berufsgeheimnis gebunden, aber wissentlich eine falsche Steuererklärung anfertigen darf er mit Sicherheit nicht, ohne sich selbst strafbar zu machen oder seine Zulassung zu gefährden.

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